今回紹介するのは『家賃収入は中古ワンルームで作れる』という書籍です。こちらは前回同様にApple Booksで無料入手できる書籍です。2018年12月26日に発行されています。
家賃収入を得るって憧れませんか？そんな憧れの家賃収入を得るには不動産投資をする必要がありますよね。不動産投資ってなんだか敷居が高そう。お金持ちじゃなきゃできないんじゃないの？って思う人がいっぱいいると思います。自分もそう思っていました。でも金川顕教さんの不動産投資についての書籍を読んできて認識が大きく変わりました。だからぜひ皆さんも金川顕教さんの書籍を読んでみてください！きっと認識が変わると思いますよ。
では早速『家賃収入は中古ワンルームで作れる』の内容を見ていきましょう！
～目次～
はじめに
第1章：今すぐ不動産投資を始めるべき理由
・将来のリスクより、不動産投資のリスクを取るべき
・有形資産として持ち、身内に相続することも可能
・老後資金として貯めることができる
・とにかく今始めることが大切
第2章：投資の第一歩じゃ区分マンションを持つことから始めよう！
・狙い目は都内のワンルームマンション
・新築と中古の特徴を知ろう
・複数の物件を持てるように使用
・不労所得を得られるようにしよう
第3章：物件を選ぶときの注意点
・優良物件と要注意物件の違い
・地方物件にはリスクがある
・利回りが高すぎるのはNG
・その他、気になる物件のリスク
第4章：良い不動産投資を続けるための4つのポイント
・信頼できる管理会社を選ぼう
・良い借金をしよう
・自分のできる範囲で投資をしよう
・節税目的だけで始めるのは控えよう
おわりに
はじめに、今のまま会社員を続けたとき定年後にゆとりのある暮らしができると思いますか？今の若い世代は将来年金をもらえなくなるかもしれないと聞くし、もらえたとしても支給年齢の引き上げで結局めちゃくちゃ長生き出来なかったら全然もらえないなんてこともあり得るでしょうね。そうは言っても今生活するのにもお金はいるし、将来に備えての貯金にまで回らないよっていう人も多いと思います。将来に対する不安を持っている人には、不動産投資がおすすめだと金川顕教さんは言います。実は不動産投資は会社員であれば少ない自己資金から始めることが可能だそうです。それに「投資」という言葉が持つイメージとは違って、驚くほどリスクが低く将来的に安定した収入を得られるところが不動産投資の魅力だそうです。この書籍には不動産投資を始めるべき理由や部屋選びのポイント、おすすめの物件などの情報が書かれているということなので、不動産投資の魅力をしっかり学びましょう。
第1章、銀行にお金を預けていれば減らないと思いますよね。でも、お金は減らなくても価値が下がる可能性はあります。というのも、日本政府がインフレに向かって政策をとってきたので、物価や時価がじわじわ上がってきているんですよ。貯金が悪いわけではありませんが、金額だけでなく景気の状況にもしっかり目を向けないと損をしてしまう場合があるので要注意です。それから年金制度ですが、もう制度としては破綻しているのでもらえないと思っておいたほうがいいようです。これからは自分自身でしっかり準備していかなくてはいけません。
その方法の一つが不動産投資です。不動産は自分自身の老後資産としてではなく、子供や孫の代にも資産として残していくことができますし、現金で残すよりも相続税が少ないというメリットがあります。もしローンの返済が終わらないうちに自分が死んでしまったら？と心配に思うかもしれませんが、家を買ったことがある人はご存知かと思いますが住宅ローンを組むときに「団体信用生命保険」へ加入するので、もしローンの支払者が亡くなったらローン残高は0になります。だから安心してOKです。不動産投資の基本的なシステムは、毎月の家賃収入をローン返済にあてて、ローンの返済が終わったら家賃収入が自分の収益になるという流れです。ローンが無くなったら物件を売却して大きな利益を得てもよし、そのまま貸し続けて家賃収入を得てもよし、というわけです。
マンションの寿命は60年以上と言われているそうです。もし築10年の中古マンションを区分所有して20年かけてローンを返しても、その後30年にわたって収入をもたらしてくれます。なんて魅力的な響きでしょうか！
老後にゆとりある生活を送るためには資産として4000万持っていてもやや不安があるかもしれません。老後のために貯金をガムシャラに頑張ったとしても、貯金だけで過ごすにはやはり不安がつきものです。いつかは貯金が底をつくかもしれませんからね。そういう意味でも、なるべく早く不動産投資を始め定年を迎える前にローンを完済しておくことが大事だと分かります。そうすればその分利益を受け取れる時期が早まるでしょう。
第2章：不動産投資には一棟所有と区分所有の二種類があります。マンション一棟を購入すれば全ての部屋から家賃収入得られますがその分購入費用が高くなるので審査も厳しくなります。区分所有はマンションの中の1部屋だけを購入するので費用はそこまで高くなりません。金川顕教さんは不動産投資の第一歩として区分マンションの所有をおすすめしています。その中でも都内のワンルームマンションが狙い目だそうです。
少子高齢化が進んで日本の人口はこの先減っていきますが、東京都だけは全ての区で人口が増加しているそうです。やはり東京には企業や大学などが集まっていますし地方に比べて色々な魅力がありますからね。だから不動産投資を始めるならまずは東京を選択したほうがよさそうです。そして間取りはファミリータイプよりワンルームタイプがおすすめとのこと。ワンルームマンションは単純に暮らすだけの部屋としてだけでなく倉庫やアトリエなどといった別の要素で使われることもあるので様々なニーズに対応することができます。
続いて新築と中古の違いについてです。新築物件は家賃が高く設定できるというメリットがあります。さらにしばらく修繕や設備故障の心配もいりません。寿命を迎えるまでも長いので家賃収入を得られる期間が長くなります。デメリットとしては価格が高くなることと利回りも低くなることです。
中古物件は購入価格が低くなるかわりに家賃も低めの設定になります。また修繕や設備故障の心配も出てきます。ただ価格が安い分利回りが高くなりますので、投資の対象として積極的に活用したいのは「中古物件」だといえます。
これから不動産投資を始める方には「築浅の中古物件」がおすすめなようです。不思議なことに新築で購入してもすぐに売る人が一定数存在するそうです。そうした物件が狙い目です。
また金川顕教さんは複数の物件を持つことを勧めています。最大のメリットは収入が一気に加速するということ。具体的なタイミングはローンのあるマンションが1戸、ローンのないマンションが2戸という状態になった時。この状態になると物件を次から次へと増やしていくことができ、その分ローン完済までのスピードが速くなります。
不動産投資をやる上で「最終的に何件の物件を持ち、月にいくらの家賃収入を得られる状態にするか」などを、具体的に期限を設けて目標設定することが大切です。
第3章では購入する物件の選び方について書かれています。物件の良し悪しの一つの基準になるのが「収益還元価格」というものだそうです。収益還元価格は「実質利回り÷キャップレート（資本還元比率）」という計算式で割り出します。
収益還元価格が安すぎたり高すぎたりする物件は要注意です。その確認には周辺の似た条件の物件の賃料や家賃台帳というものを確認する必要があります。また、「重要事項調査報告書」というものを確認することで表向きの資料では分からない隠れた情報を見ることができます。不動産業者を通して依頼すれば取得することができるそうです。
避けた方がいい物件としては地方の物件、利回りが高すぎる物件があります。ハウスメーカーや不動産業者の言葉を鵜呑みにせず、購入の前には提示される資料が適切かどうかの判断は自分でしなければいけませんね。空室リスクを避けるために重視したいのが「最寄駅からの距離」です。物件選びの際にはここに注意しましょう。
空室リスクについては実は根本から解決する方法があります。それは賃貸管理会社と「サブリース契約」を交わすことです。そうすれば入居者がいなかったとしても不動産会社から家賃収入を得ることができます。家賃は少し低めの設定にはなってしまいますが空室リスクを避けた方が無難でしょう。
第4章、実際に不動産投資を始める際に気を付けるポイントが4つあります。
1つ目は信頼できる管理会社を選ぶこと。不動産投資では管理会社は二人三脚のパートナーという存在です。だから管理会社が信頼できるかどうかしっかり見極めなくてはいけません。空室を埋める能力の高い会社を選びましょう。管理会社の入居率をチェックし、出来れば毎月入居率を更新している会社を選ぶと良いとのことです。
2つ目は管理会社の家賃を回収する能力です。入居者の中には家賃を滞納する人も出てきます。滞納された家賃をどれだけ早く回収できるかが重要なポイントです。「2ヶ月以上の滞納件数が何件あるか」を直接問い合わせることで確認することができます。全国的な返金値は1.5～2％くらいなので、その数値を目安に判断しましょう。また、「滞納保証」が付いているかどうかも重要です。滞納保証とは、入居者が家賃を滞納してもその分を管理会社が保証しオーナーに支払ってくれる制度のことだそうです。滞納保証の条件も様々なので細かい部分まできちんと確認する事が必要だということです。
3つ目はいきなり高額な物件に手を出さないこと。中古の都内のワンルームマンションからはじめてコツコツ増やしていく方が成功する確率が高くなります。
4つ目は節税目的だけで始めないこと。節税だけを目的としていると、減価償却期間が短い木造アパートなどを買うことになり、修繕費用がかかるなどの損をする危険性が高いので、将来安定した不労所得を得るための不動産投資と考えておきましょう。
おわりに、不動産投資は「すぐには儲からない」「銀行から融資を受ける必要がある」という特徴があるので長期的な視野を持たないとその魅力に気が付きづらいものです。だからこそチャンスだと金川顕教さんは言います。資産家の多くが不動産を持っているのは儲かるからに他なりません。多額のお金が動くので一般的なサラリーマンはどうしても躊躇してしまいますよね。そこを乗り越えさえすれば将来的に安定した不労所得を得ることができるので、この書籍が乗り越えるきっかけになればいいですね。不動産投資や未来の安定収入に今日がある方は、金川顕教さんのLINE@に「資産形成」と連絡してみてください。書籍は2018年に発行されているので情報としてはもう古くなっている部分があるかと思います。旬の情報を得るためにも金川顕教さんのLINE@へ連絡してみてはいかがでしょうか。
以上が『家賃収入は中古ワンルームで作れる』の内容でした。不動産投資と言ったら一棟まるごと所有するようなイメージを持っていませんか？だからこそそんな高い物件を購入することはできないと不動産投資を敬遠することに繋がっているのかもしれません。中古のワンルームだけからだったらものすごく敷居が下がりませんか？自分にもできるんじゃないか？と希望を持てます。
先行きが不安ばかりの世の中です。年金も当てになりません。貯金をめちゃくちゃ頑張って貯めたとしても収入が無ければいつか底をついてしまいます。かといって70歳80歳になってからも働き詰めの生活なんてしたくないですよね。せめて老後だけでも自由に生きたいと思います。
今の不安を解消し、老後の収入をもたらしてくれるという不動産投資。ぜひ興味ある方はApple Booksで『家賃収入は中古ワンルームで作れる』を入手してみてくださいね。